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深圳对二手房限价,这次能否降房价?

作者: 宏瑞 更新时间: 2021年02月23日 12:23:03 游览量: 66

简述:

欢迎关注樱桃大房子!

这个新闻昨天已经发在我们樱桃看深圳号上了,但我觉得事关重大,还是决定在我大号上跟大家说一下。

因为如果深圳这么做有效的话,以后对那些新房二手房严重倒挂的城市,就是一个成功的调控典范。

昨天,深圳住建局对二手房也限价了!发布了深圳3595个住宅小区的成交参考价格。

和目前市场价相比,政府发布的二手房成交指导价基本上都打了5-8折。

比如人尽皆知的华润城市场成交价在18万/平米左右,政府指导价13.2万/平;

深圳湾恒裕滨城成交价已超过30万/平米,政府指导价也只有13.2万/平。

这个二手房指导价的依据是什么呢?其实就是根据周边新房备案价,或者是之前的二手房网签价格。

华润城四期在2020年底开盘时,新盘限价就是13.2万/平,所以政府对二手房的指导价也定在了这个水平。

因为新房二手房严重倒挂,出现巨大的套利空间,所以投资打新堪称狂热。

那要如何消除套利空间?正常只有两种方式:

第一,取消新房限价,让新房涨价;

第二,让二手房降价,向新房靠拢。

今天看来,深圳选择了第二种方式,限制二手房,就是让二手房降价,向新房价格靠拢。

今天深圳贝壳网上二手房连放盘价都没有了,我估计是政策刚刚出来,系统还在调整数据。

现在的问题是,市场实际成交价和政府指导价相差这么远,银行会按照什么价格去评估来放贷款呢?

这一次调控的关键其实就在于银行。

银行到底是哪个价格来评估呢?

如果是按政府的指导价评估,就是明显的降杠杆了,那势必对深圳房价构成影响。会不会引发一些高杠杆的人资金链断裂?

深圳的楼市,是一个全靠杠杆撬动的市场,各种经营贷、抵押贷,全款买房,再贷款7成出来去打新的现象比比皆是。

如果二手房跌价,跟新房价差缩小,没有了套利空间,投资者的月供压力大,而这两年买入的房子又限售卖不了,不知道最后会怎么样。

我一个金融公司的朋友说,在深圳,月供没有上十万,就不算是一个成功的投资客,在朋友面前都会被人鄙视,他身边月供十多万的投资者都不少,都是从银行贷款滚雪球。

打击投资客是没有问题的,但同时也伤及到了刚需,银行在执行的时候会不会考虑到伤及无辜而首鼠两端,有所顾虑?可行性有多大?

比如华润城一套82平米的2房,最后市场真实成交价是1500万,原来首付是3成,450万,可以贷1050万。

但政府指导价只有1082万,如果银行按照这个价格来评估,那就只能贷757万,也就是说实际上的首付要1500-757万=743万了,比原来多了293万。

这样一来,首套就不是首付3成了,直接变5成了。

这对刚需来说,购房压力陡增,直接买不起了,接盘的人就少了。

假如说银行按照政府指导价评估,那我敢说这对深圳楼市百分百有影响,相当于直接给楼市降杠杆。

所以,这一次对二手房的限价,最后市场的影响大小,取决于银行会不会按政府指导价来评估放贷款。

如果还是按市场价评估,那就然并卵,如果没有效果的话,那出台这样的政策又有什么意义呢?

所以我现在也不敢下结论,需要观望一段时间看银行怎么做再说。

政府说了,这次二手房成交参考价格的作用,就是要引导银行合理发放二手房贷款,防控个人住房贷款风险,稳定市场预期。

现在各方都在等银行的动作。

去年715新政,堪称史上最严,深圳有三分之一的人失去了购房资格,当时我对政策很有信心,认为对调控房价必有效果,深圳房价跌个百分之一二十都没问题。

可结果呢,还是打脸了,没有购房资格的人代持炒房,各种众筹炒房创新层出不穷,很快就破了限购,说好的严查经营贷查着查着银行又放松了,资金再次曲线进入楼市,所以哪怕政府多次打补丁调控,深圳房价也调不下来,我也只能调整我原来的观点,向现实低头。

政策调控的关键,就在于能否执行到位,如果还是不断被人钻漏洞,资金曲线进入楼市,房价要降确实就有难度。

同样,这一次,对二手房的限价能否降房价,还是取决于银行能否按政府指导价来评估。