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深圳二手楼价将继续下跌

作者: 宏瑞 更新时间: 2019年10月11日 10:40:50 游览量: 76

简述:

对于2018年的深圳楼市来说,可谓是冰火两重天。界面楼市深圳图片来源:海洛创意文|王志对于2018年的深圳楼市来说

对于2018年的深圳楼市来说,可谓是冰火两重天。春节后的半年里,新二手房的成交量总体上呈现出上升态势,并于8月达到了全年峰值,共计成交10896套。进入9月后,“731新政”对楼市的影响开始全面显现,这点在量上表现得最为直接,断崖式下滑迅速将火热的楼市带入谷底。

传统意义上的“金九银十”又一次缺席深圳,取而代之的是,近年来最为惨淡的成交量。9月、10月,深圳楼市分别成交7200套和5622套,相较于8月,下跌幅度分别为33.92%和48.4%。历经两个月的连续下跌,市场已然来到腰斩边缘。

深圳二手楼价将继续下跌

数据来源:深圳市规土委、乐有家研究中心

值得一提的是,临近岁末的两个月,房企在业绩完成的重压之下,加快了推盘节奏。曾于11月中下旬的一周,出现了7000余套房源拿到预售许可,这给深处寒冬的深圳楼市燃起了一把火。同时,开发商调整推盘策略,不同程度地让利于购房者,使得11月和12月的成交量逐渐回升。截至12月,全市成交量为7185套,已临近断崖式下滑时的水平。

新房跌幅收窄

历经暖冷的深圳市场,2108年共计成交了29396套新房,相较于2017年的25820套上涨了13.85%。但在近5年来的成交量中,这一数值仍处于低位。成交均价方面则出现了下跌,以54120元/㎡的数值,跌幅0.6%。

深圳二手楼价将继续下跌

数据来源:乐有家研究中心

深圳新房均价的下跌,可以往前追溯至2016年“104新政”的实施。此政策出台后,该年度11月、12月成交均价分别回落625元和40元。2017年1月,深圳开始执行“限价”。在这以后,深圳房价维持着下跌趋势,也创造了深圳楼市史绝无仅有的“21连跌”。

2018年7月,新房均价上涨了49元/㎡,上述连跌得以止步。随后,新房继续上演连跌大戏。有趣的是,7月昙花一现的上涨,还被业内人士笑称“计算器坏了”。此中风趣,耐人寻味。

不难看出,过去的两年是深圳执行“限价”的两年。在这一背景下,2017年、2018年新房的价格分别下跌了675元/㎡和180元/㎡。其中,后者由1月的54240元/㎡跌落至12月的54060元/㎡。可以看到的是,下跌速度在放缓。

也是缘于“限价”,2018年春节后,二手房的成交均价就开始高出新房,并于5月达到了峰值56168元/㎡,一度高出后者2000余元。一个在连跌的路上步履不停,一个在上升周期趁势上涨,这样结果的出现也就不难理解了。

深圳二手楼价将继续下跌

数据来源:深圳市规土委、乐有家研究中心

整体上来看,2018年新房的成交均价明显低于二手房。后者在连续5个月的上涨后,进入7月开始转头向下。截至2018年结束已是“5连跌”二手房,其下跌趋势并没有止住,这也意味着楼市仍旧未探底。

随着去年3月底“三价合一”政策的实施,短期内二手房交易受影响较大,需求被转移到新房市场。加之,粤港澳大湾区纲要出台的消息于2018年上半年风头正盛,深圳楼市的需求也随之水涨船高。3月至8月,新房的成交整体上保持一路上扬的态势,并于7月和8月来到年度成交量高峰状态。

由于网签数据的滞后性,“731新政”对楼市的影响在9月显现。历经两个月的连续下滑后,新房成交量已下滑50.24%,楼市也随着9月的下跌迅速步入调整期。临近年末的40余天,房企加快推盘节奏,并在价格上有所让利于购房者,且这种让利还是一步到位的。万科星城低于周边可对标二手房10%左右的开盘定价及其推出的美好置业计划优惠活动,将这种一步到位的让利演绎到了极致。

深圳二手楼价将继续下跌

在扎堆入市潮中,12月全市共计成交了3375套新房,一度接近7月成交高峰状态,但这并不意味着楼市已经转暖了。据乐有家2018年深圳楼市年度报告,过去的3个月分别有5126套、9468套和3675套住宅获得预售许可(共计18269套),而第四季度的成交量为7195套,经计算后的去化率约为39.38%。

笔者计算了下2018年前面9个月的新增房源情况,共计17527套。这也意味着单第四季度的新增供应量就超过了前面三个季度的总和,也足以说明12月成交量的突起,是在供应量大幅增加的基础上才取得的,无关楼市转暖。

南山量升价跌

从片区来看,作为全市新房成交主力的宝安和龙岗,其也是仅有的两个量价齐升区域。其中,前者以5.38万元/㎡的价格,相较2017年涨幅值为7.54%,领涨各大区域。而全市价格低洼的龙岗,年度均价为3.84万元/㎡,上涨4.64%。福田则在过去一个年度完成了由“8字头”向“9字头”的上升,并以9.38万元/㎡的价格领跑全市。